不动产信托财产登记再下一城，税收瓶颈下能否成为财富管理新航道？
新财道 时间：2025-05-30
不动产信托作为一种兼具风险隔离、灵活分配与跨代传承功能的金融工具，可实现债务风险的有效隔离、避免子女挥霍，实现对受益人生前养老照护以及身后财产的守护，在财富管理与传承领域具有独特价值。但基于我国现行税法规定，税负成本或成为制约不动产信托发展的难题。不动产信托或更适合解决复杂、个性化的家庭需求，以及具有某些特征的不动产。
由中国社会科学院国家资产负债表研究团队编撰的《中国国家资产负债表1978-2022》显示，改革开放以来，居民财富占社会财富的比重不断上升，从1978年的13.0%上升至2022年的62.4%，呈现出“藏富于民”的宏观分配总体格局。而央行2019年披露的数据显示，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，城镇居民资产中，房产占比超过七成。
这些巨额财富能否实现平稳传承不仅关乎千万家庭的财产安全与代际关系的和谐融洽，更深刻影响着社会财富的有序流动以及经济的稳定发展。
以往，生前赠与、法定继承和遗嘱继承是不动产传承的常用工具。然而，继承过程中常因继承人身份界定、继承份额划分以及遗嘱有效性等问题，引发争议。
近年来，随着家族信托的逐渐普及以及国家对普惠金融的大力倡导，金融服务供给方持续创新服务模式，不动产家族信托为不动产传承提供了一种创新模式。不过，由于信托财产登记制度、非交易过户制度以及配套税收政策的缺失，不动产信托在家族信托中占比很低。
2024年12月，北京率先破冰，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发〔2024〕337 号），解决了困扰不动产信托的财产登记难题，但税收问题仍然待解。
01
从1到N：北京破冰探路，上海发布不动产信托登记制度
继北京之后，5月27日，上海市委金融委员会办公室、国家金融监督管理总局上海监管局、上海市规划和自然资源局、国家税务总局上海市税务局、上海市民政局以及浦东新区人民政府六部门联合发布《关于开展不动产信托登记试点的通知》，为上海地区的不动产信托财产登记带来政策指引。
与北京的政策相比，上海此次发布的《通知》呈现出两大显著亮点。一方面，它明确了信托财产在分配或处置时的具体情形，构建起从不动产置入信托到处置/分配的全流程闭环体系。《通知》还明确置入信托的财产必须为可估值的不动产。
另一方面，从发布文件的参与主体来看，此次发文主体阵容强大，还包括了上海市税务局、上海民政部门和浦东区政府等。
• 税务局的参与是因为，上海明确了不动产信托税收政策。《通知》明确，“不动产信托业务涉及相关税收的，按照相应税收政策办理”。虽然明确了适用的税收政策，但税负成本高的难题依旧未得到解决。依据我国现行立法体制，不动产信托涉及的税种不仅有地方税，还有中央税以及中央和地方共享税，没有中央的统一协调，地方政府或难以在不动产信托税收方面有所突破。
• 民政部门的参与是因为，上海提到不动产慈善信托的信托财产登记，如果是双受托人模式可以适用《通知》。其实，杭州此前在不动产慈善信托方面已有诸多实践。2023年6月，杭州市便落地一单双受托人不动产慈善信托。2025年2月，杭州市更是开放各大不动产登记企业专窗办理“不动产慈善信托财产登记”服务。
在2024年8月，上海市十六届人大常委会第十四次会议对《上海市推进国际金融中心建设条例（修订草案）》进行了审议，明确提出上海将探索以不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制建设。随着不动产信托开始试点，股权信托财产登记试点也应该为期不远。
除了北京和上海，此前天津自贸区创新发展局也表示，将与北方国际信托建立联合工作机制，探索信托财产登记制度的实现路径。预计未来将有更多城市开展不动产信托财产登记试点。
02
制度破冰到实践落地：税负或成为制约不动产信托发展的瓶颈
不动产信托作为一种兼具风险隔离、灵活分配与跨代传承功能的金融工具，可实现债务风险的有效隔离、避免子女挥霍，实现对受益人生前养老照护以及身后财产的守护，在财富管理与传承领域具有独特价值。
但基于我国现行税法规定，除了个人以“满五唯一”的住宅设立信托，税负较低，仅需缴纳3%的契税和0.05%的印花税以外，其他类型的不动产设立信托不仅需要缴纳个人所得税，还需要缴纳增值税及附加税、契税、印花税，有甚者还需要缴纳土地增值税，税负成本较高，成为制约不动产信托发展的难题。
（1）不动产信托设立、持有、分配与终止环节税务解析
依据上海的《通知》以及北京落地的两单业务，不动产信托的设立、持有和分配/终止仍需按照现行不动产交易或者赠与进行纳税。
• 设立阶段
依据我国现行税法规定，当委托人是个人时，不动产交易涉及如下税收：
征税对象：委托人（卖方）
增值税及附加税：购买不足2年的住房，按房屋销售总价（不含税）的5%全额缴纳增值税，还需以增值税为基数按12%/10%/6%缴纳附加税。
个人所得税：按财产转让所得的20%缴纳个人所得税。
土地增值税：个人转让非普通住宅，居住不满五年，按四级超率累进税率30%、40%、50%、60%，缴纳土地增值税。
印花税：按合同价格的0.05%缴纳印花税。
征税对象：信托（买方）
契税：需要按3%缴纳契税。
印花税：以合同中的价格或价值的0.05%缴纳印花税。
对于个人不动产交易，现行税法也有一些优惠政策，如：
（1）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人销售自建自用住房免征增值税。
（2）个人转让自用达五年以上且是唯一家庭生活用房，免征个人所得税。[1]
（3）个人销售住房或者个人转让居住满五年或五年以上的非普通住宅，免征土地增值税。[2]
依据上述税收优惠政策，对于普通家庭的委托人（个人），若以购买满五年且是家庭唯一住房设立信托，按交易过户方式仅需缴纳3%的契税和0.05%的印花税。
若以非住宅类房产或者不满2年且不是家庭唯一住宅的不动产设立信托，委托人仍需在增值税、土地增值税、个人所得税等税负与信托目的之间进行衡量。
• 持有阶段
在持有运营阶段，个人持有或信托持有不动产在房地产税、城镇土地使用税、所得税、增值税方面存在差异。
如果信托持有：信托每年需要缴纳房产税和城镇土地使用税；房屋租金需要按5%的税率缴纳增值税。
如果个人持有：暂缓征收城镇土地使用税，个人自用房产免纳房产税。房屋租金需要用收入减去费用的差额，减按10%的税率征收个人所得税。租金按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
• 终止/分配阶段（分配房产）
征税对象：信托
增值税：以差额（分配时房产价值扣除交付时房产价值）为基数按照9%的税率缴纳增值税，并以增值税为基数缴纳12%/10%/6%的附加税费。
土地增值税：以分配时房产价值相对交付时房产价值的增值额为基数实行累进制征收。
征税对象：受益人
契税：需以分配时房产价值为基数，按照3%的税率缴纳契税。
双方均需以房屋的价值按0.05%缴纳印花税。
（2）继承、赠与及夫妻财产分割情形的涉税分析
• 继承
征税对象：继承人
增值税[3]：房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权，免征增值税。
个人所得税[4]：房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，免征个人所得税。
契税[5]：法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应缴纳契税，税率为3%。
印花税：不属于《印花税法》的免征范围，按房屋评估价的0.05%征收。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，土地增值不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
• 赠与
征税对象：赠与方
增值税[6]：无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；免征增值税。
土地增值税：免征土地增值税。
征税对象：受赠方
契税[7]：由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率为3%。
个人所得税[8]：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；或将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；对当事双方不征收个人所得税。其他赠与行为，受赠人需按“偶然所得”缴纳个人所得税，税率为 20%。
双方均不属于《印花税法》的免征范围，需要按房屋价值或者合同金额缴纳0.05%的印花税。
• 夫妻财产分割
契税[9]：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。
增值税[10]：离婚财产分割，免征增值税。
个人所得税[11]：通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
印花税：离婚析产不属于《中华人民共和国印花税法》规定的免征范围，需缴纳印花税。
（3）总结：不动产不同转移方式下的税收比较
不动产不同转移方式下的税收比较
鉴于我国目前尚未征收遗产税、赠予税以及全国范围内的房产税，根据当前的税收规定，房产在家庭成员间的赠与以及继承，无需承担个人所得税、增值税、土地增值税及契税。因此，从税收方面来讲，不动产信托（不可撤销类）相较其他财富管理工具的吸引力有所降低。
03
不动产信托：在平衡税负成本与满足特定需求中谋发展
过高的税负成本成为制约不动产信托业务开展的重要难题。对于普通家庭来说，税负成本是一笔不菲的开支。北京自4月份成功落地两地不动产信托业务后，市场反应平淡，鲜有新的业务落地，行业发展面临一定的停滞压力。不动产信托或更适合解决复杂、个性化的家庭需求，以及具有某些特征的不动产。
（1）委托人家庭需求导向：成本考量居次，特定需求满足为先
家庭存在空巢老人以及缺乏自理能力的家庭成员。这类家庭成员往往缺乏独立管理财产的能力，若直接将房产的权属直接转移给他们，不仅难以保障房产的有效利用，还可能面临房产被不当处置的风险。设立不动产家族信托，由专业的机构对房产进行合理规划和运营，可以利用房产产生的收益为空巢老人或者特殊成员提供日常照护。
家庭存在“败家子”类的家庭成员。这类家庭成员为了满足自己“过度奢侈”的生活需求，可能将房产变卖，并因过度挥霍而消耗殆尽。设立信托，信托财产独立于委托人、受托人和受益人，通过设定严格的收益分配规则和使用条件，可以对子女的财产使用进行有效约束，确保他们在以后的生活中有一定的经济保障。
家庭存在潜在债务风险，可能会影响家庭成员生活安全。设立不动产信托，可以将不动产与委托人的个人债务进行一定程度的隔离，为家庭成员提供必要的生活和经济保障，降低债务风险对家庭的影响。
有上述需求的委托人，需要在特定需求和税负成本之间进行衡量。
（2）委托人房产性质：两类低税负不动产，适合设立信托
符合“满五唯一”住宅，即该住宅为家庭唯一住房且持有满五年。以此类住宅设立信托，仅需以房产价值的3%缴纳契税和0.05%缴纳印花税。对于许多普通家庭来说，将房产纳入信托架构，可以利用信托财产独立性这一特征，实现风险隔离以及对房产专业化管理，并可避免家庭成员挥霍。
低增值且购买满两年，即住宅增值额比较小，而且已经购买两年以上。由于增值额较小，个人所得税几乎可以忽略不计，委托人仅需缴纳契税和印花税，与“满五唯一”住宅的税负情况类似。这种低税负成本的特性，使得这类住宅也成为设立不动产信托的合适选择，有助于家庭在合理控制成本的前提下，实现房产的妥善管理和有效传承。
不动产管理是一项专业性要求颇高的工作，其业务链条覆盖房产评估、租赁运营、日常维护以及资产处置等多个关键环节。对于信托公司而言，在开展不动产信托业务过程中，需要提升自身不动产管理能力，或者在市场优选专业不动产管理机构，对信托财产进行专业化管理，增强委托人对信托公司的信任，为不动产信托业务的稳健、可持续发展筑牢根基。
